אחת השאלות הכי חשובות והכי קשות לתשובה שצריך לשאול את עצמו כל מי שעומד או רוצה לקנות דירה היא האם יש בועת נדל"ן. בכדי לענות או לנסות לענות על השאלה בואו נבין קודם מהי בועת נלדן. ותחילה מהי בועה? בועה בהיבט הכלכלי או בועה פיננסית היא ניפוח לא פרופורציונאלי של רמת מחירים בתחום מסוים עד לניתוקה משווי אובייקטיבי וריאלי של נכסים מסוג זה. הבועה המתועדת הראשונה היא בועת הצבעונים ההולנדית בה האמירו מחירי הצבעונים למחירים חסרי תקדים והיא התרחשה במאה ה - 17. בועת נדל"ן כנגזרת מכך היא כשמחירי נכסי הנדל"ן – דירות ובתים בעיקר – עולים לגבהים לא מוכרים ולא ריאליים ביחס למחירים בשנים קודמות, ביחס למכירי שכירות של הבתים וביחס להערכות אובייקטיביות של מחירים אלה.
בכדי לבסס תשובה הגיונית, אם כי בל לנו לשכוח שכלכלה היא עניין דינמי ובתחזיות של היום מחר יעטפו דגים, ננסה להבין מה היו הגורמים לעלית המחירים שהתרחשה בין השנים 2008 – 2011. ישנן מספר סיבות וגורמים אבל המשמעותיים ביותר היו הנפילות בבורסה שגרמו לאנשים למצוא עצמם עם כסף מזומן שפחדו לשים בבורסה ורמת ריביות נמוכה מאוד שאפשרה לקיחת משכנתאות זולות. כך נוצר מצב שפתאום נוצר ביקוש גבוה מאוד לדירות וכמו שקורה בכלכלה חופשית שהביקוש עולה גם המחירים. עליית המחירים החלה לפעול כמו כדור שלג המתדרדר במדרון והעצימה את עצמה במשך שנים אלו ע"י כך שיצרה תופעת עדר ולחץ פסיכולוגי על אנשים שאין ברשותם דירה וגרמה להם להרגיש שיישארו מאחור אם לא יקנו דירה. וכולם (כמעט) קנו. ובמחירים מופקעים. בממוצע מחירי הדירות באזור המרכז עלו ב – 50%.
עכשיו שאלה נוספת חשובה לא פחות: האם הבועה במידה וקיימת תתפוצץ והמחירים יחזרו לקדמותם או קרוב לזה? האם נחזה כאן במה שחזינו בארצות הברית ב – 2008? גם על זה קשה לענות אך הנתונים מראים שהשוק כאן שונה מארצות הברית בכמה היבטים:
1. המימון שניתן בארה"ב הוא מלא כאשר הבטוחה היחידה היא הנכס עצמו לעומת בישראל נדרש הון עצמי כלשהו ובכך הבנק מגן על עצמו מירידת ערך הנכס.
2. בישראל לא קיים שוק משכנתאות משני – כלומר מכירה של תיקי משכנתאות ע"י הבנקים המלווים לגורם אחר.
3. הסטנדרטים הגבוהים שלפיהם מעניקים הבנקים בישראל משכנתאות.
4. המינוף בישראל נמוך בהרבה מהמינוף הניתן בעת רכישת דירה בארה"ב.
5. בישראל לא קיימים מכשירים פיננסים מגובי משכנתאות.
אם נבחן את המצב שוק הדיור בארץ נכון להיום ניתן לראות שקיימת ירידה כלשהי במחירים כמו ירידה של 0.8% בביקוש לדירות, עלייה במשך הזמן הממוצע למכירת דירה ועלייה במספר הדירות שמוצעות למכירה. גם התנאים לקבלת משכנתא הוקשחו ע"י בנק ישראל וההון העצמי הנדרש עלה ל - 40% והריבית במשק עלתה. גם משרד האוצר עם צעדים כמו ביטול מס שבח על מכירת דירה שנייה ומעלה פועל לירידת המחירים.
כל אלה גורמים להיפוך מגמה והמחירים ככל הנראה ימשיכו לרדת אך לא בטוח שבצורה משמעותית וסביר להניח שלא בצורה שעלולה לפגוע ביציבות המשק וליצור תנאים שונים משמעותית מאלה שיש היום.