נדל"ן

משחק רשת - סוכן נדל"ן

משחק רשת נחמד בו אתם סוכני נדל"ן וצריכים למכור בתים ביוקר...

למשחק לחצו כאן.

נדל"ן בג'ינס - פרק 1

ספר מצויין שאני ממליץ בתחום הנדל"ן הוא "נדל"ן בג'ינס". זה מחבר הספר בהרצאה. מומלץ!

סיכום שנת 2011 בשוק הנדל"ן - מבולבלים? גם אנחנו

עכשיו כבר ידוע ששנת 2011 התאפיינה בזינוקים חדים וירידות תלולות במחירי הדירות בישראל. הרבה קרה השנה בארצנו הקטנטונת, שבה לכולנו יש חלום "לבנות בית בישראל".

שוק הנדל"ן (נורמאלי) בנוי ממספר צרכנים עיקריים:

סוג דירה	הרוכשים
דירות קטנות	זוגות צעירים ומשקיעים
דירות בינוניות בנות 4 חדרים	משפחות צעירות
דירות גדולות	משפרי דיור

שנת 2010 הסתיימה בעליות מחירים מפתיעה אך ההפתעה האמיתית הייתה בתחילת 2011 אשר החלה בשבירת שיאים חדשים. ברבעון הראשון של השנה, מחירי הדירות עוד עלו בשיעור של 2.3%, כאשר רק בתל אביב מחירי הדירות החדשות זינקו ברבעון אחד ב-2.5%. הפריפריה ברבעון הזה פרחה. באור עקיבא לדוגמא, מחירי הדירות החדשות זינקו בכ-7%.

באותו הזמן בעלי משרדי השיכון והאוצר ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר ניסו לשפוך מים קרים על הלהבות. האוצר עשה זאת באמצעות הפצת נתונים לא מציאותיים בעוד משרד השיכון בראשות שר השיכון אריאל אטיאס הגדיל את כמות מכרזי הקרקעות המטרה להציף את השוק ולגרום לירידת מחירים.

לקראת סוף הרבעון השני ניסיונות אלו החלו להניב פירות גם אם קטנים ומעטים. רוכשי הדירות החלו להמתין לשינוי אמיתי והמכירות של דירות ישנות וחדשות ירדו דרסטית. תופעה זאת אך התגברה עם פרוץ המחאה החברתית בקיץ. חודשי הקיץ היו הקשים ביותר של המתווכים ומשרדי המכירות.

עד לפני שנתיים, גם שוק הנדל"ן בישראל היה נחשב לשוק "נורמאלי" עד שדרישות הרשויות המקומיות אילצו את היזמים לבנות דירות בנות 4 חדרים ומעלה. הדירות הקטנות כמעט ונעלמו מהשוק, המחירים עלו וכך גם רוכשי הדירות הצעירים יצאו מהשוק וגרו בשכירות במחירים שהלכו והאמירו מחודש לחודש, או התגוררו אצל ההורים.

מכאן, בסוף 2011, אפשר לראות ירידה ניכרת לפי נתוני הלמ"ס: באוגוסט נובמבר נרשמה ירידה של 19% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות לעומת שלושת החודשים שקדמו להם. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מדובר בירידה של 24%.

בחודשים ינואר-נובמבר 2011 חלה ירידה של כ-17% ושל כ-19% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ובהשוואה ל-11 החודשים הקודמים (פברואר-דצמבר 2010), בהתאמה.

יום לאחר פרסום נתוני הלמ"ס, שהראו על עלייה במלאי הדירות החדשות לשיא של שנים, כלכלני בנק לאומי טוענים כי ההיצע הנוכחי יתרום להמשך ירידות במחירי הדירות גם בחודשים הקרובים, אם כי להערכתם קצב המכירות יתייצב.

לפי לאומי, "קצב המכירות החודשי יתייצב תוך המשך התמתנות המחירים. בהערכות אלו תומכות תוצאות סקר אמון הצרכנים, שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולפיו חלה בחודש נובמבר עלייה במשקל משקי הבית, אשר מעוניינים לרכוש דירה בשנה הקרובה".

מה יהיה ב -2012 קשה לדעת. אפשר למצוא את כל קשת התחזיות באתרי האינטרנט השונים, בעיתונים ובתוכניות הטלויזייה. הכול יכול לקרות ושום תסריט לא יהיה הפתעה מוחלטת.

קרן הגשמה - קרן השקעות עם פרוייקטי נדל"ן מעניינים

על החברה:

הוקמה לפני מס שנים במטרה לענות על צורך של משקיעים בעלי הון מוגבל להרוויח תשואות גבוהות
מפעילות יזמית בהיקפים גדולים.
לענות על צורך של משקיעים בעלי הון מוגבל להרוויח תשואות גבוהות
מפעילות יזמית בהיקפים גדולים.

הקרן בבעלות:

קרן הגשמה הינה בבעלות אנשי העסקים אבי כץ, גיל אונגר, יצחק לאופר, חנן שמש, אמיר ברמלי

והדסה רוזנברג

החזון:

תשואות גבוהות למשקיעים

השקעה בסיכון נמוך

אפשרות לבחור את ההשקעות בהן תשקיעו

שקיפות מלאה ומידע בזמן אמת

ההון נשאר אצל המשקיע עד להשקעה בפועל

קרן הגשמה בבעלות אנשי עסקים מובילים בזירת העסקים בישראל

פרויקטים בתחומים שונים כמו:

נדל"ן - בארץ, בחו"ל, בתים, בנינים, חדשים, תמ"א 38..

אינטרנט

תקשורת

מפעלים ועוד

מחזור משכנתא – איך לחסוך כסף רב בהחזרי המשכנתא

מחזור משכנתא הוא תהליך מקובל בו בעל משכנתא לוקח הלוואת משכנתא חדשה באמצעותה מחזיר את ההלוואה הקודמת. ע"י כך הוא בעצם משפר את התנאים להחזר ההלוואה ועשוי לחסוך כסף רב עד עשרות אלפי שקלים. מסלולי המשכנתא הם רבים ומגוונים וניתנים ע"י גופים רבים וע"י סקר שוק מקיף ומיקוח נכון חלק ניכר מהלווים היום יכולים לשפר את המשכנתאות שלהם. ירידה בריבית במשק היא תמיד פתח מעולה למחזור המשכנתא ולחיסכון של כסף רב.

בכדי לעשות זאת קודם כל צריך להבין מהי נקודת האיזון המתאימה לך בין הסיכונים שבמסלול המשכנתא לבין החיסכון בכסף בטווח הקצר תוך התחשבות בנתונים האישיים, במצב המשפחתי והכלכלי ובתחזיות הכלכליות במשק. אפשר לעשות זאת לבד ואפשר להשתמש בשירות של חברות פרטיות שעושות זאת. חברות רבות עוסקות בייעוץ בנושא והרבה פעמים הסכום שמשלמים להם זניח לעומת החיסכון שהן יכולות להשיג לך ע"י מחזור המשכנתא או בלקיחת משכנתא חדשה.

גם אם עושים זאת לבד, מה שדורש אנרגיה, זמן, וכאב ראש לא קטן אפשר להגיע לתוצאות יפות ולפעמים שינוי בעשיריות האחוז בריבית יסתכמו בהחזר הכללי בעשרות אלפי שקלים. מחזור משכנתא כדאי צריך לקחת בחשבון את כל המסלולים האפשריים כיום לעומת המסלול הישן תוך התחשבות במגמות הכלכליות בארץ ובעולם.

אז אתם רוצים לעשות זאת בעצמכם כדאי לבדוק את הנושאים הבאים:

מה הסכום החוב שנותר להחזיר. בדרך כלל אם הוא קטן מ – 100,000 כבר לא משתלם למחזר את המשכנתא.

מה הקנס אותו תידרשו לשלם על פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת, אם בכלל קיים. מסלולי משכנתא מסוימים כוללים נקודות יציאה שבהן ניתן להחזיר את כל החוב ללא קנס כלל. אם קנס זה גבוה יהיה קשה למצוא מחזור משתלם.

ריביות ושערים רלוונטיים להלוואה הקיימת ולחלופות הקיימות. למשל אם שער הדולר נמוך כדאי לשקול מעבר למשכנתא דולרית ואם הריבית במשק ירדה אז כדאי לעבור לשקלית וכו'.

מהו הסיכון הגלום במשכנתא החדשה והאם אתם בנויים לסיכונים כאלה. למשל רבים ביצעו מחזור משכנתא כאשר ריבית הפריים ירדה לחצי אחוז ב – 2009 ונמצאים בבעיה קשה שעוד תלך ותחמיר עם חזרת הריבית לשער נורמאלי שעוד עשוי לעלות.

כמובן שהמחקר חייב להיות מעמיק ומקיף ולרדת לרזולוציה גבוהה יותר ממה שנגענו בכתבה זאת אך זה הבסיס איתו אתם צריכים להתחיל ובמידה ובתנאים אלה המחזור נמצא משתלם אז כדאי להמשיך.

משכנתא - אישור עקרוני למשכנתא לפני קניית דירה

כאשר אתם עומדים בפני קניית דירה אחד הפרטים החשובים כידוע היא המשכנתא – המימון הבנקאי שתיקחו בכדי לשלם על הנכס. לפני החתימה על החוזה מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק, אשר ניתן במידה ונמצאתם מתאימים וגם הנכס עומד בקריטריונים של הבנק. בכדי לקבל את האישור תצטרכו להגיש בקשה לבנק עם כל פרטיכם ונתוני הנכס. האישור הוא עקרוני ולא מחייב את הבנק אך בדרך כלל אם כל הפרטים שנמסרו נכונים הבקשה תאושר. כל אחד מהבנקים למשכנתאות יכול להוציא את האישור ומומלץ לעשות זאת במספר בנקים בכדי שנוכל להשוות את התנאים המוצעים.

בעת הגשת הבקשה תידרשו לספק לבנק את הנתונים הבאים:

כתובת הנכס המדובר.
מקום רישום הנכס (לדוגמא: מנהל מקרקעי ישראל).
נתוני הרישום עבור הנכס (גוש, חלקה וכד').
שטח הנכס/מגרש.
קיום/אי קיום ממ"ד בנכס.
מחירו המשוער של הנכס.
זכויותיו של הקונה ושל המוכר לגבי הנכס (חכירה, קנייה וכדומה).
סכום ההון העצמי שתעמידו לטובת הרכישה.

וכמו כן פרטים אישיים כמו הכנסתכם החודשית והכנסת בן/בת זוגכם, עיסוקכם, מצב משפחתי, מס ילדים, הלוואות אחרות, נכסים ועוד.

לעיתים עשוי הבנק לדרוש ערבים בכדי לאשר את המשכנתא. ערבים אלו גילם יהיה פחות מ – 55 והם בעלי הכנסה קבועה וסבירה.

הליך קבלת האישור הוא תהליך פשוט וללא עלות שניתן לעשותו בטלפון מול מספר בנקים במקביל. לאחר שהבנק בדק ואימת את הפרטים והחליט לאשר את הבקשה יועץ המשכנתאות יפרט בפני הלקוח את האפשרויות העומדות בפניו, מסלולים, ריביות ותנאים בנוגע להלוואה שייקח. חשוב ליזכור שמספרים אלה פתוחים למשא ומתן וניתן וצריך להתמקח עליהם מול מספר בנקים בכדי לקבל את התנאים הטובים ביותר.

במידה והלקוח לא אטרקטיבי מבחינת הבנק כלומר הכנסתו נמוכה או שהוא בעל עבר פיננסי בעייתי כמו חובות שהצטברו או הלוואות רבות הבנק עשוי לסרב או להסכים למשכנתא בתנאים לא טובים כמו ריביות גבוהות או העמדת בטוחות רבות.

במידה וקבלתם את האישור הוא יכלול את התנאים המוצעים ואת מה שתידרשו לעשות מבחינת אישורים, מסמכים ובטוחות בכדי לקבל את המשכנתא בפועל. כמו כן הוא יכלול את הסכום המקסימאלי שתוכלו לקבל ואת התאריכים בהם הוא תקף. בדרך כלל תנאי ההלוואה והריבית שלה תקפים ל – 12 יום.